昨日、住宅ローン残高が膨れ上がっているという気になる記事がありました。

住宅ローン膨張220兆円　金利上昇にリスク: 日本経済新聞 (nikkei.com)

要旨としては、

日本の住宅ローンの融資残高が膨張を続け、2022年6月末は220兆円を超えた。ただ、住宅の資産価値は伸び悩んでいる。ローンの負債以上に住宅の資産価値が上がり続けている米国と対照的だ。日本では金利上昇リスクがある変動型を選ぶ人が7割を超え、金利が0.1%上昇すれば国内全体で利息負担が約1100億円増えるとの試算もある。返済に行き詰まり住宅を売っても、負債が残って家計が破綻するおそれがある。

2004年から2012年くらいまでは住宅ローン残高が180兆円くらいで推移していましたが、アベノミクスの2013年頃から伸び始め約10年間で40兆円増えたようです。

記事でもありましたが、今後想定される金利上昇局面では不動産価格の下落が始まることが想定されます。日本では新築住宅志向が強い為、中古住宅はその傾向が顕著かもしれません。

例えばあくまで相場からの感覚値ですが、弊社サテライトオフィスのある島根県松江市は築後10年の中古マンションでだいたい新築相場の▲15～20％くらいの売り出し価格のようです。年換算では▲1.5～2.0％。

住宅ローンを30年で借りた場合、単純計算で年3.3％ローン残高が減っていきますが仮に金利が１％上昇した場合、

ローン残高の減少≒金利上昇+価格下落ペース

となり、仮に満額で借りていた場合は確かに売却による住宅ローンの返済が難しくなる場合がありそうですね。

金利変動型のローン選択が７割あるとのことですから、今後金利動向は注視していく必要がありそうですね。